律师解读《最新上海房产限购政策》实务
来源: | 作者:华勤基信律师事务所 | 发布时间: 2021-07-09 | 103 次浏览 | 分享到:

2021年1月21日晚,上海市住建委、房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),该《意见》自2021年1月22日立即施行,《意见》对上海房地产市场中限购和增值税等政策进行了修改。笔者对上述政策中的相关法律问题进行了总结和分析,以供读者参考。

一、关于限购问题

(一)新旧政策对比

上海市人民政府2011年1月31日下发《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》,该通知第七条规定:“自本意见发布之日起,暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。”根据该政策,单身人士名下无房,和父母在2011年1月30日之前共有不超过2套(含2套)住房的,可买1套住房。夫妻双方在2011年1月28日之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购2套住房。

而在本《意见》第三条则对离异人士的限购问题进行了重新规定:“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”根据该条新政,夫妻一方离婚之后若要另购新房,则离婚三年之内仍按其离异前家庭总套数计算购房资格,不再另享有购房资格。

(二)问题所在

1、在新政实施前房屋买卖合同已经网签备案,在新政实施后买方丧失购房资格的,交易双方是否可以要求无责解约?

2、在新政实施前只签订居间服务合同的,因新政的实施导致买方丧失购房资格的,交易双方是否可以要求无责解约?

(三)律师解读

1、以合同网签的时间点作为新旧政策适用的分界线,新政实施前已完成网签的买卖合同不受政策影响,合同仍可继续履行,买卖双方无权随意解约。

2、在新政前已签订居间服务合同但未网签的,因新政的颁布使买方丧失了购房资格,买方无法进行房屋的产权变更登记、无法达成合同目的,该原因属于不可抗力,买方可以依据民法典第590条的不可抗力条款行使法定解除权并要求返还定金。

(四)法院判例

《意见》刚出台几天,还没有针对《意见》的裁判案例。但是,我们可以参考上海之前限购政策导致买受人失去购房资格引发的法律纠纷:

上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12930号民事判决书认为,买卖双方和中介公司在新政实施前签订了居间买卖合同,但因上海出台了新的限购政策导致买方被列为限购对象,该客观事实的发生属于不可抗力,所以买方在不可抗力事由发生后有权解除合同、同时不应追究买卖双方的责任。卖方关于同意解约但要求没收定金的抗辩,缺乏事实和法律依据,法院不予采纳。

二、关于增值税问题

(一)新旧政策对比

2016年财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第二款规定:“个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。”

在《意见》第四条中对上述增值税的征免年限进行了调整,“将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。”

(二)问题所在

因新政导致交易中的增值税增加,该新增的税费应由谁来承担?

(三)律师解读

1、因政策原因导致税费增加,交易双方仍存在协商处理的空间,建议通过共同分摊交易成本的方式继续履行合同。

2、如因增值税增加金额较大,双方无法协商一致的,原则上税费由买方承担。但因税费的增加导致购房成本远远超过买方能够接受的价格,导致交易显示公平的,买方可以依据民法典第533条的规定请求解除或变更合同。

(四)法院判例

上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第16821号民事判决书认为,买卖双方在订立合同后,国家就房地产交易税费出台新的政策,该政策导致买方缴纳的税费有所下降,在此情况下买方提出重新审税、卖方要求重新确定交易价格,皆符合常理;因双方对此无法协商一致、合同事实上无法履行,可予以解除。因税收政策变化属于当事人缔约时所不能预见的因素,合同解除不可归责于买卖任何一方,买方暂停支付房款不构成违约,卖方要求买方支付违约金的诉请也没有得到支持。