1、最近流传的南京星汉城市花园小区业主委员会与开发商南京星汉置业有限公司的地下车库官司，法院判决结果是“开发商将地下车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车权益”的说法不准确。 

2、生效的判决是鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1656号，生效日期2014年10月。 

3、判决要点：规划的车位核准车位36个，开发商实建59个，超规划的23个归业主；规划中的36个按不低于15%（6个）归业主所有。结果是建设的59个车位归业主29个，归开发商30个。 

4、本案启示：不能取得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位归业主的共有。开发商能取得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位归开发商所有，开放商可以出售。 

【追根溯源】 

原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案要追溯到十几年前。 

2003年11月，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。此判决为多数微信文章中提到的，但均是并未生效的一审判决。 

被告江苏星汉置业有限公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。 

2014年9月南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。 

南京市鼓楼区人民法院重审后认为， 

星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。 

因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。 

被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。 

综上，2014年9月18日，鼓楼法院经审理，作出重审判决： 

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元； 

二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。 

宣判后，双方均未上诉，2014年9月18日的判决已生效。 

【车库所有权的归属问题】

随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》的出台后，根据第七十四的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 

根据2004年12月15日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，应有不低于15%（最少6个）的车位为业主保留，加上超出规划的23个车位，原告总共应有29个车位。但被告目前已经将35个车位售出，原告实际享有24个车位，因此被告应向原告移交5个车位。